|
|
| ■ |
重要事項説明書の解説 |
|
重要事項説明書は「宅地建物取引業法」に基づいて、「口頭と書面」の両方で、物件や契約について説明するための書面です。 |
|
法に定められている「重要事項項目」と「それ以外に説明が必要な重要な事項」を解説してあります。十分に理解し、よくわかってから記名捺印しましょう。説明は宅地建物取引主任者が行い、不動産業者が責任を持ちます。 |
|
|
|
サンプルに沿って説明してまいります。（わかりやすさを優先しています。法的に厳格な説明ではありません。） |
|
|
| |
| 重要事項説明書［土地建物の売買］ |
買主（譲受人）******** 様 売主（譲渡人） ********様
下記の不動産について、宅地建物取引業法第３５条・同法第３５条の２の規定に基づき、次の通り説明します。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いします。
|
|
|
このような書き出しになっています。 |
宅建業者：商号・代表者氏名・主たる事務所所在地・電話番号
業者免許：番号・免許年月日
|
|
|
関係する業者を表示します。
免許番号は、当社なら【茨城県知事（１）6473号】です。（）内の数字は免許更新回数です。（以前は3年、今は5年ごとの更新です。
免許年月日は、更新した日付を記載します。したがって、5年以上前の年月日の場合免許が切れていることになります。 |
| 説明する宅地建物取引主任者：氏名・登録番号・業務に従事する事業所名
|
|
|
重要事項説明は「宅地建物取引主任者」という国家資格を持つものが行わなければなりません。詳しくは宅建免許と宅建主任者に説明しています。 |
| 供託所等に関する事項：宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地・弁済業務保証金の供託所及び所在地 |
|
|
私たち不動産業者は、お客様が私たちとの取引の中で発生した被害について、一定の範囲を保証できるよう、１，０００万円を法務局に供託するか、あるいは１，０００万円の保証が可能なように、保証協会に加盟することになっています。これは、大切で大きな金額の不動産を扱っている業者である以上必ず必要なことで、法律で定められ、「免許」の条件になっています。
ここは、その説明です。
大部分の不動産業者は「全日本不動産協会・不動産保証協会」か「宅地建物取引業協会・宅地建物取引業保証協会」に加盟しています。前者は「ウサギのマーク」後者は「ハトのマーク」です。 |
 |
 |
|
|
| 売主（交換の場合の譲渡人）の表示：住所氏名・登記名義人との同異
|
|
|
ここにはあなたが契約する相手方(売主)が誰であるか表示されます。 |
|
時に、登記簿と住所が異なっていたり、相続があったが相続登記がされていないなどで売主が登記と異なる場合もあります。この場合、残代金支払いの際に司法書士が売主の変更の登記を行ったうえであなたに所有権を移転することになりますので、違っていたからといって必ずしも、大問題であるというわけではありません。 |
|
ただし、登記名義人とまったく関係のない第三者の場合は、十分なチェックが必要です。（登記名義人とその第三者との間にきちんとした契約があるか・・・など、そして手付金の保全が十分かも確認しましょう。）不動産業者が買い受けて契約しているが不動産業者の名義には、まだなっていないということも、さほど珍しくないのですが、そういう場合、登記名義人との契約書などのコピーを添付してもらってください。 |
| 不動産の表示・・・土地の地番や地積･地目など。建物の家屋番号・用途･構造・床面積など
|
|
|
不動産を表示します。登記簿との照合をしてください。
登記簿の見方などは登記簿の解説に説明があります。 |
| 登記簿に記録された事項・・・登記簿上の所有者・抵当権･差し押さえなどの登記
|
|
|
登記簿に記載されている内容を記述してあります。
抵当権や差し押さえなどがある物件もあるでしょう。そういったものがきちんと抹消される条件で契約をするということになろうかと思います。
※登記簿の日付を確認しましょう。せめて２週間以内のものでなければ困ります。
※差し押さえや抵当の金額は、登記した時点での金額ですので、それが減っていることもあります。また、抵当権者が「損切り（貸し金よりも少ない返済で抵当を抹消すること）」に同意している場合もありますので、よく説明を受けてください。 |
|
|
|
借地権がついている場合、大きく不動産の価値が下がります。有無を確認してください。 |
|
|
|
特に建物つきの場合は重要です。 |
|
|
|
↓ここからは「住宅建築ができるのか」「再建築できるのか」など、きわめて重要な説明です。 |
|
 |
|
|
| 【法令に基づく制限の概要】 |
| 都市計画法・土地区画整理法に基づく制限 |
| 区域区分 |
|
|
市街化調整区域解説で詳しく説明しています。 |
|
|
|
将来「道路が通る予定」などがないかどうかの説明です。 |
|
|
|
わかりにくい部分があり、かつ後々トラブルになる場合もあるので、注意が必要です。 |
|
区画整理事業地二指定されているところについては、まず「事業者が官・民のどちらなのか・・・」が重要です。つくばエクスプレス各駅周辺の区画整理事業は「官」で行っていますが「花室西部区画整理事業地」や「谷田部台町」の区画整理事業地は「民・区画整理事業組合」が行っています。
この二つには大きな違いがあります。それは事業自体が赤字になったときに「民」の場合「事業組合の組合員＝事業地内の土地の所有者」が負担するということです。この負担金の有無を十分に確認しましょう。 |
|
わかりにくい言葉として「換地」「仮換地」「保留地」などがあります。 |
|
| 事業のプロセスは次のとおりです。 |
 |
| 施行区域（地区）の決定 |
| 現況測量・調査の実施 |
| 事業計画・施行規程の決定 |
| 換地の設計 |
換地とは、たとえば事業地内に500坪の畑を持っている人が、180坪の土地になる場合（減歩といいます）、具体的にどの場所の180坪に「換えられる」のかということです。
※この段階では計画であり、実際の換地処分は、事業完成後になります。 |
| 仮換地の指定 |
仮換地というのは、換地処分がされる前でも、売買をしたり、あるいは家を建てたりできるようにする目的で行われます。
登記簿などは従前の土地なのですが、実際に売買したりするのは区画整理後の土地・・・という形式になり「仮換地証明」が発行され、そのようにできる制度です。 |
| 建物等の移転、道路等の工事 |
工事中は土地は利用できませんが、仮換地に指定されていれば売買はできます。 |
仮換地の使用収益の決定
保留地の売却 |
使用収益決定とは「建物を建てたり駐車場にしたりできる決定という意味です。
保留地とは、事業者が売却する土地のことで、事業費に充当されます。値下がりすると赤字になるということになります。 |
| 換地処分・土地・建物の登記・清算金の徴収・交付など |
事業の完了です。十数年かかる事業もまれではありません。 |
|
|
|
|
自分がどんな建物を建てられるか…という説明ですが、それは隣に何が建てられるのか…ということでもあります。
（詳しくは、Yahoo!不動産トップ > 不動産用語集 > 法律・建築基準 > 用途地域） |
|
|
|
「建ぺい率」とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。 |
|
建築面積とは…結構面倒な説明になりますので、おおむね「平屋なら敷地の面積の何割の広さが建つのか」の制限と思ってください。
たとえば建ぺい率60％の場合、土地50坪なら30坪の平屋までOK、三階建てでも一階が30坪で、二階・三階も「３０坪以下」ならOKというような意味です。 |
|
「容積率」は、各階の床面積の合計が敷地の面積の何割までOKなのかという基準です。たとえば50坪の敷地で容積率が150％なら、各階の床面積合計は75坪以内であればよいということです。 |
|
|
|
道路斜線制限：道路面の日照などを確保するため
隣地斜線制限：隣地の日照及び通風などの環境確保のための制限
北側斜線制限：隣地または道路の日照確保のための制限
絶対高さ制限（１０ｍor１２ｍ）：第一種・第二種の低層住居専用地域で指定される
日影規制：日照を確保するための制限 |
|
この制限も、自分がどのように建築されるかという視点だけでなく、隣地がどうなのかという視点も併せ持ってください。 |
|
|
|
外壁後退距離制限：建物の外壁を境界線から一定距離(1m・1.5m）離すという制限です。 |
|
敷地面積の制限：165平米（約50坪）や60坪という面積を決めて、それより小さい面積の土地には建築を許可しないという制限です。 |
|
これ以外にも条例などで「災害危険区域」「地区計画の区域」「建築協定区域」「連担建築物設計制度対象区域」などの制限があります。 |
|
|
|
建築基準法は道路に接していない敷地に建築することを禁止しています。
そして、一見道路ではあるが、建築基準法では認めていない道路もありますし、一見私道に見えるが建築基準法は公道と同じ扱いになる道路もあります。
また、いわゆるセットバックといっていますが、道路境界線から数十ｃｍについて、自分の敷地だが建築上は道路とみなす土地になる場合もあります。
道路は、公図（登記簿の解説参照）で「道」と表示されている場合もありますが、登記簿上の地番があり、県や市町村の名義になっている道路もあります。道路なのか、それとも道路に見える私有地なのか（水路だったりする場合もあります）十分な確認が必要です。
|
|
【接道義務】 ※ |
|
敷地は道路に２ｍ以上接していなくてはなりません。路地上になっている場合は、2mでは建築できない場合もあります。
路地状敷地の場合
20m以内：２ｍ
40m以内：３ｍ
40m超 ：４ｍ
の幅員が要求されます。
路地状敷地は敷地延長（敷延）などとも呼ばれます。 |
 |
|
|
【位置指定道路】 |
|
位置指定道路は県や市町村が認めたものです。認可の年月日や番号があります。
位置指定道路は私道ですが建築基準法上の道路です。
ただし、道路のメンテナンスなどは市町村などでは行わないという違いがあります。
位置指定道路を廃止することは非常に困難です。道路に接している土地の所有者や借主などの全員が同意しなければできません。
また私道の持ち主であっても通行を妨害するようなものを立てたりすることは禁止されています。 |
 |
|
|
【セットバック（みなし道路境界）】 |
|
接道は、原則４ｍ以上の幅員の道路と定められています。 |
|
しかし、現実には４ｍ未満の道路もたくさんあります。昔からある狭い道路沿いに住宅が建てられないとすることは不都合です。一方、乗用車も通れないような狭い道は改善される必要があります。 |
|
 |
| そこでセットバックという制度が設けられました。 |
2項道路といいますが、昔からある狭い道路で、県や市町村が道路と認めた道路については、道路の中心から2m下がった位置を道路と敷地の境界線とみなして建築してよいという制度です。両側がセットバックすれば、４ｍ幅員の道路になるという考えです。
ただし、道路の向こう側が水路などの場合、こちら側だけで道路が４ｍになるようにセットバックすることになります。 |
| みなし境界線の外には門・塀・フェンスなども作ることができず、土地の有効面積が減るのですから注意しましょう。 |
|
|
| 都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限の概要
|
|
|
さまざまな法律が関係する場合があります。その説明です。 |
|
※農地法…市街化調整区域解説→農地を参照してください。土地の地目が「畑・田」の場合は制限があります。 |
|
宅地造成等規制法に規定する造成宅地防災区域内か否か
当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項
建物の耐震診断に関する事項
などなどについても必要に応じて説明されます。（説明されない場合は要求しなければなりません。結構重要なことです。 |
|
|
|
ここからは「具体的な物件の説明や取引に関すること」の説明です。 |
|
|
|
|
| 飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
|
|
|
この部分は「敷地内に敷設されている」のか「前面道路にあるのか」まで十分に確認しましょう。前面道路に入っている場合、市町村の負担で引き込んでくれる場合と、自分で建築工事の際に引き込まなければならない場合とがあります。
都市ガスや水道は自費・下水道は自費の場合と市町村が負担する場合があります。 |
| 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等（未完成物件等の場合）
|
|
|
未完成物件の購入には詳細な説明が必要です。 |
取引条件に関する事項
代金・交換差金及び地代に関する事項 |
|
|
|
売買の場合は、売買代金が記載されます。 |
|
※土地には消費税は課せられません。建物については売主が「個人」は課せられません。法人が売主で建物がある場合に建物代金の消費税がかかります。
（消費税分は仲介手数料計算から除外されますので注意してください） |
|
|
|
手付金・固定資産税や都市計画税の日割り計算負担などが記載されます。 |
|
売買契約書にも書いていますが手付金は「残金支払いのとき」に「売買代金に充当される」、ものですから「代金以外の金員」の項目に該当します。 |
|
|
|
|
|
売買契約書に詳しく解説してあります。 |
|
|
|
|
|
不動産業者が売主が、未完成物件で5%完成物件では10%を超える手付金を受領する場合、保証委託契約・保証保険契約・手付金等寄託契約及び質権設定契約などによって保全することが義務付けられています。
また、売主に借金が多く不良債権処理の一環で売却するなどの場合、保全しておかないと問題が発生しうるので保全をする場合もあります。 |
|
|
|
斡旋（提携ローンなど）の場合は詳細に書くことになっています。また、買主が銀行ローンを利用する場合で「ローン条項」がついている場合も、ローン条項での解除期限などをよく確認しましょう。 |
|
|
|
代金を三回以上に分けて支払う場合これに該当します。
手付金は代金ではありません（後に充当される）から、手付金と一回の中間金と、残代金の支払いの契約では、該当しません。 |
|
|
|
最低限必要な書類は |
|
【契約書案】【登記全部事項証明書(登記簿謄本・・・最近のもの）】【公図】【都市計画図写し】などです。ほかに測量図や建物図面といった法務局にある書面は写しが添付されていてしかるべきです。 |
|
|
|
このほか、建物に関しては耐震診断・アスベストに関する事項などが、必要です。 |
|
|
|
|
|
以上のとおりです。なお、マンションなどを買う場合は「マンション用の重要事項説明書」があります。詳しくはマンション（区分所有権）で解説しています。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
