|
マンションの購入には、【区分所有法】という法律が関係します。室内は自分が使用・収益・処分できるのですが、共用部分があります。土地も共用部分になります。 |
|
|
|
| 【売買するのは何か・・・】 |
|
マンションを購入すると、いったい何が手に入るのでしょう。「所有権」とは本来、自由に使用収益処分できる権利のことです。自分の所有物を壊しても、誰からも文句は出ないはずです。
ではマンションの壁に穴を開けたり、壁を撤去してよいのでしょうか・・・。たとえば二部屋を続きで購入したとして、その間にある壁は撤去できるのでしょうか・・・。また、マンションが解体されたときに、自分の土地の権利はどこにあるのでしょう・・・。そのようなことを解説してまいります。 |
| |
【専有面積】
まず、専有部分（自分が自由に使用収益できる部分）に「お隣との壁・床・天井」は含まれない」と思ってください。登記簿で見ると「壁の内側」の面積で登記されています。 |
| 「専有面積」という広告上の面積は「壁の中心」からの面積で表現することにより、一戸建てと同じ条件（壁芯面積）で比較できるようになっていますが、法的には壁は自分の単独所有ではなく共用の部分です。ですから、広告上の専有面積と、登記簿上の建物の床面積では、かならず、登記簿の床面積のほうが小さくなり、壁はマンション一室の所有者が自由に壊したりできないのです。。 |
|
|
|
|
|
|
【共用部分】 |
|
建物の敷地、出入り口、ホール、廊下、屋上、エレベータなど、みんなが使う部分が共用部分です。
「ベランダ」は避難通路としての役割があり、避難を妨げるような使用ができないので共用部分です。また「管理人室」として利用している部屋も共用部分になることがあります。 |
|
|
|
【登記簿】 |
|
建物ひとつにひとつの登記簿なので、「登記全部事項証明書」をとろうとすると、そのマンションの一棟全部の登記簿が出てきます。そこで、「登記事項要約書」で当該部屋の登記事項だけを取得することができます。 |
|
|
|
【敷地権】 |
|
ほとんどのマンションで、土地の登記は『敷地権設定』というものがされています。「マンションの一室の登記簿に自動的に土地の登記が付随する」と考えればよいと思います。
もともと、土地と建物は「別の不動産」ですから、建物であるマンションの一室を買うことと、その土地の共有持分を購入することは「別の登記」なのです。所有者も別になってかまわないというのが登記法の基本的な考え方です。
しかし、マンションに関しては、土地の共有持分は、部屋の面積割合で定められ、自動的にその部屋の所有者に割り振られています。したがって、敷地権を登記し「部屋の所有者が土地の共有持分の所有者であることとし、土地だけの個別の登記を認めない」という制度が敷地権です。 |
|
|
|
【土地の権利・共有の考え方】 |
|
マンションの敷地だけでなく、私道などについても「共有」という概念が出てくることがあります。（共用とは違います）
「共有」とは、複数の人が所有者となり、持分を定め、その持分に応じてそのもの全体に権利が及ぶことをいいます。
たとえば、「共有の私道」は持分に応じて「その私道全体」を使用する権利があるわけです。マンションでも、部屋の面積に応じて土地の共有持分があります。これは土地のどこか特定の場所に所有権があるのではなく、敷地全体について持分に応じた使用が認められるということです。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
