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【不動産売買の基本的な流れ】を理解しましょう。 |
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| 基本的な流れを理解しないで不動産の売買に望むと、余計なところで慎重になりすぎて、よい物件をほかの人に取られてしまうことがありますし、逆に簡単にやり過ごしてしまって思ってもみない条件を背負い込むことになったりします。 |
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物件を探すときは、広告（常陽リビングなど）、インターネットなどがありますが、最終的には、どこかの不動産業者とお付き合いせざるを得ません。不動産業者については、宅建免許と宅建主任者で解説していますので、ここでは物件の売主と業者の関係、仲介料などについて簡単に説明しておきます。 |
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業者が売主の場合もありますが、普通は「仲介｣が多いと思います。
「仲介」ならば「売主は別の人」です。仲介の場合の、売主と業者との関係について説明します。 |
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仲介は「媒介」とも言います。売主は特定の業者あるいは複数の業者に売却を依頼しますが、この契約関係を「媒介契約」といいます。「仲介料を払うから購入者を見つけてほしい｣という契約をしているわけです。
一方買主も、話がまとまれば「仲介料払うから契約を取りまとめてくれ」という契約関係が発生します。
つまり、仲介料というのは「売主・買主の両方」が払うという原則なのです。 |
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このシステムは「売主側の業者は売主側の利益を・・・買主側の業者は買主側の利益を守ることによって、不動産の売買に素人である一般の人の利益を守ろうとする」メリットがあります。もちろん、同一の業者がそういう立場にたつこともありますが、それでも「両方から手数料をいただく」わけですから、一方の利益のみに貢献することはできにくいでしょう。 |
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広告をしている業者は、売主側の業者でない場合も多いのです。そしてそれは健全なことだとお考えいただきたいと存じます。 |
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そういう視点に立って、物件を探しましょう。よいお付き合いができる業者、信頼できる業者との出会いは、よい不動産売買のひとつの重要な要素なのですから・・・。 |
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気に入った物件が見つかったら、まず物件を押さえましょう。 |
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物件を押さえる手段が「買付証明の提示」です。（業者によっては購入申込書と表現している場合も有ります。） |
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肝心なことは、この書面は購入に関して【何の法的な拘束力を持たない】ことが最高裁判決などで明らかなことです。買い付け証明を出して、後にキャンセルしても、キャンセル料や違約金を請求できない性質の書面である・・・と言う意味です。
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では、なぜこのような書面が用意されているかというと、「手付けの授受を伴った売買契約」以前に、交渉や調査などをする必要がある中で、道義的なだけで法的拘束力はない書面を出して、物件を押さえておかないと、買主も売主も不安定な状況に置かれ問題があるからです。そのようなことを解消するための慣習です。 |
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買主としては「売買条件と物件に関する条件がOKならば購入する」という意思を発信するわけです。購入するかどうかわからないが物件を抑えるということはできません。意思をよく煮詰めてから、買い付け証明を書くようお願いします。 |
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（申込金などをいただく場合がありますが、これは【申し込み証拠金】という性格の金員で「手付金ではない」ので、キャンセルすれば返ってくるお金です。）当社は原則としていただきません。 |
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価格や条件はきちんとはじめに提示して交渉します。実際に交渉するのは仲介業者です。「後出しじゃんけん」が一番困ります。よく業者とコミュニケーションをはかって条件を十分に説明しましょう。 |
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相手があることです。契約は【双方対等】なのですから、当方の都合だけではまとまりません。慣行や慣習、法的な決まりごとなどがあり、それは多くの事例の中で育まれてきて、信頼が置けるものなのですから、一定の尊重は必要です。 |
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住宅ローンで、ローン自体のことについては説明しています。
手続き的な「仮審査」と「正式申し込み」について説明します。 |
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売買契約書で説明しているように、おおむね住宅ローンを組む人は「ローン条項」つきの売買契約を締結します。 |
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手付け契約以前の仮申し込みを行ってほしいとの売主の要求は理解できます。キャンセルされる契約は避けたいという気持ちがあります。
かといって銀行などは「売買契約が締結されて初めて正式審査をする」わけです。そこで「仮審査」という制度があるわけです。 |
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仮審査は銀行によって異なりますが、本人の信用状況についてはきちんと調べる、ただし、収入など公的証明などは本審査のときでOK、物件についても一応は調べるという場合が多いようです。 |
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正式な申し込みだけで行う場合もよくあります。
いずれにしても、売買契約を締結したら速やかに正式申し込みをしましょう。 |
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住宅ローンについてOKがでると、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。それが終われば、ローン実行の日時が決定されます。その日にすべてを「同時履行」します。具体的には |
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- 不動産の引渡しを受ける
- 不動産所有権移転登記を受ける
- 残代金を支払う
- ローン実行
- 抵当権の抹消と新たな抵当権の設定登記
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などです。場所は、ローンを実行する金融機関の応接室やテーブルで行います。買主・不動産業者・売主・司法書士・ローン実行の金融機関担当者・抵当権をつけている金融機関の担当者がその場に一堂に会します。 |
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司法書士が、まず売主の確認と所有権移転に必要な書面の確認をおこない、売主から登記の委任を受けます。続いて抵当権者から抵当権抹消の書類を確認し、間違いなく抵当抹消ができる・・・抹消登記の委任を受けます。
ここまで確認ができれば、ローンが実行され、買主の口座に融資金が入金されます。
そして司法書士は所有権の移転登記と抵当権設定の登記委任を買主から受ける書面を作成し、買主の署名捺印・印鑑証明を受理します。 |
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そして、残金を支払い、固定資産税などの清算、仲介料支払い、司法書士の手数料と登録税支払いなどを同時に行うという手続きになります。 |
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※代理はなかなか認められません。また、買主は代理人を立てるなどしないほうがよいともいえます。
売主の代理については司法書士がOKを出していればかまわないと考えてよいと思います。この売主の意思確認については、司法書士に大きな責任が課されていて、たとえば「委任状〔印鑑証明つき）」と「権利書」があったとしても、事前に本人に会うなどして司法書士が意思確認をしない限り、司法書士は登記を受け付けません。
仮に、意思確認できないほどの重病だった場合は、なおさらです。家庭裁判所の手続きなどを得ている後見人の承諾がない限りNGです。 |
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