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登記簿の解説 |
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不動産の登記簿について説明します。おおむねつくば市周辺は「コンピュータ化」されましたので、昔ながらの登記簿謄本(登記簿の複写）」ではなく「登記全部事項証明書」「登記事項要約書」という文書になっています。
全部事項証明書は、以前の登記簿謄本と同じ内容です。登記事項要約書は、以前の登記簿抄本と同じです。
サイズもA４（図面関係はA3）に統一されています。 |
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不動産の登記簿は土地と建物に分かれています。・・・これは土地と建物は別々の(従って所有者が違っていてもかまわない）不動産であるということです。実際に土地は親の所有だが建物は子供夫婦の共有名義・・・などということはよくある話です。 |
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登記簿の内容を証明するのが「登記全部事項証明書」です。サンプルを元に説明したほうがよさそうです。 |
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土地の登記全部事項証明書見本 |
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| 茨城県つくば市花室****-1 |
全部事項証明書(土地） |
| 【表題部】 （土地の表示） |
調製 平成**年**月**日 地図番号：****** |
| 【①地番】 |
【②地目】 |
【③地積】 ㎡ |
【原因およびその日付】 |
【登記の日付】 |
| ****蕃1 |
宅地 |
200.65 |
余白 |
余白 |
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| 【 権 利 部 （ 甲 区 ） 】（所有権に関する事項） |
| 【順位番号】 |
【登記の目的】 |
【受付年月日・受付番号】 |
【原因】 |
【権利者その他の事項】 |
| 1 |
所有権移転 |
平成**年**月**日
第****号 |
平成**年**月**日売買 |
所有者 つくば市春日10丁目5-6
橘 太 郎 |
| 2 |
所有権移転 |
平成**年**月**日
第****号 |
平成**年**月**日売買 |
所有者 土浦市○○2丁目3-4
筑 波 次 郎 |
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| 【 権 利 部 （ 乙 区 ） 】（所有権以外の権利に関する事項） |
| 【順位番号】 |
【登記の目的】 |
【受付年月日・受付番号】 |
【原因】 |
【権利者その他の事項】 |
| 1 |
抵当権設定 |
平成**年**月**日
第****号 |
平成**年**月**日
金銭消費貸借同日設定 |
債権額 金*****万円
利息 年**.**%
債務者 つくば市春日10丁目5-6
橘 太 郎
抵当権者 水戸市大町**-**-**
○○銀行（取り扱い○○支店）
共同担保 目録○第*****号 |
| 2 |
抵当権設定 |
平成**年**月**日
第****号 |
平成**年**月**日
金銭消費貸借同日設定 |
債権額 金*****万円
利息 年**.**%
債務者 土浦市○○2丁目3-4
筑 波 次 郎
抵当権者 水戸市大町**-**-**
○○銀行（取り扱い○○支店）
共同担保 目録○第*****号 |
| 3 |
抵当権抹消 |
平成**年**月**日
第****号 |
平成**年**月**日
1番順位登記の抹消 |
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| これは登記記録に記載されている事項の全部を証明した書面である |
平成**年**月**日
水戸地方法務局筑つくば出張所 |
登記官 ○ ○ ○ ○ 印 |
| *下線のあるものは抹消事項であることを示す。 |
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上のように登記簿は【表題部】【甲区（所有権に関する事項)】【乙区（所有権以外の権利に関する事項）】に分かれています。 |
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【表題部】不動産自体についての事項です。 |
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【甲区】所有権者が記載されます。また差し押さえや競売決定などはここに表示されます。 |
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【乙区】抵当権や地上権などの権利が記載されます。
ここに書いてあることは（地役権を除いて）すべて抹消されなければなりません。無論、ご自身が新たに借りた住宅ローンは記載されます。 |
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さて、まず、
【表題部】：地番 について説明します。 |
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私たちが通常使っている【住所】とは違う部分があります。 |
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地番は必ず最後に【1234番】などのように「番」がつきます。番だけのものもありますし、その下に【枝番】として数字がつく場合もあります。住所によくある「4番地5号」とはほとんど一致しません。大字（おおあざ）名・・・花室とか春日一丁目などは一致してますが、その下の番号は登記簿独自の番号と考えてください。（尤も、○丁目という大字でない地域は住所とおおむね一致はしていいることが多いのですが、住所は市町村が決めること、地番は法務局が決めるものですから） |
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ではどうやって、その土地の地番が特定できるかといえば【公図】で特定します。 |
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公図とは下のような図面で、登記所においてあります。 |
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公図見本
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この土地の中の番号が【地番】です。一見道路に見えても地番があれば、登記簿があります。
一見ひとつの土地に見えても、公図上は二つ以上に分かれている土地もあります。
地番ひとつに対して、登記簿はひとつです。 |
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【表題部】：地目 |
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地目というのは土地の種類のことで主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されています。このうち「田・畑」が農地です。
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よく、住宅を建てるなら地目が「宅地」でなければならないと言う人がいますが、それは間違いです。
【市街化区域】なら、農地でも単に届出を出す（一週間以内に受理され、費用も数百円）だけで住宅建築できますし、市街化調整区域でも「許可さえあれば」住宅は建築できます。
そもそも登記法は「現況主義」ですから、「地目が宅地である」＝「地目が宅地になった時点では建築物が建っていた（現在は更地になっている場合もあるが・・・）」という意味しかありません。
したがって、市街化区域なら地目が雑種地でも住宅は建築できますし、住宅が建つまでは地目は雑種地で、これを「宅地に変えてくれ」といっても「建物が完成するまで」はできません。 |
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【表題部】：地積 |
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面積のことです。登記面積と実際の面積は違う場合が多い…と思ってください。 |
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違うといっても0.01平米（10cm四方）の違いの場合もありますし、大きく違う場合もあります。
最近でこそ「座標による測量」を「精密な機械」で行うようになったのですが、昔は巻尺などで計っていましたから水平に計ることさえ難しかったわけです。
それ以外に「ずいぶん昔は自己申告」だったわけで、面積が広いと固定資産税などが高くなるのですから、過少申告も多かったようで、実測してみると広いことはよくあります。（縄伸びといいます）
登記所に【測量図】があれば、さほど大きな違いはないでしょう。国土調査が行われている場合も安心感はあります。（ただし信頼できるといえるのは「市町村に座標数値が残っている国土調査結果」です。昔の国土調査は残念ながら1/500の図面だけで数値を残していないのです。）公図が1/500ならば国土調査が行われているということになります。それ以外は原則的に1/600で、この公図は、広さや形状についてあてになりません。
※宅地など以外は小数点以下は切捨てで表示されています。 |
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【表題部】：原因およびその日付 登記の日付 |
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表題部の変更・・・地目や地積の変更の登記があった場合に、その原因（地積更正の登記をしたとか、分筆したとか、国土調査があったなどなど）とその原因の生じた日付、そして登記を行った日付が書かれています。 |
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【 権 利 部 （ 甲 区 ） 】（所有権に関する事項） |
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所有者が誰であるか、所有権にかかわる事項(差し押さえとか競売決定など）が記載されています。【受付年月日・受付番号】の欄が、権利書の番号と一致します。 |
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この事例で言えば、差し押さえ・競売決定などはなく、橘太郎さんから筑波次郎さんに所有権が移転していることを示しています。 |
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【 権 利 部 （ 乙 区 ） 】（所有権以外の権利に関する事項） |
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抵当権などがかかれます。根抵当というものもあります。これは限度額(極度額と表現しますが）を決めて抵当権を設定するものです。通常の抵当権は借りたお金の分だけ設定しますが、根抵当は借りる予定の限度額を設定するわけです。 |
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抵当以外では、地上権（借地権のひとつ）などがあります。 |
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こういったものはすべて抹消する条件で契約をしなければなりません。 |
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「地役権」という権利があります。これは土地の地上・空中・地下などの一部について、ほかの土地（用益地といいます）のために設定される権利です。・・・といってもわかりにくいのですが一番見かけるのは「東京電力の高圧線が空中を通過する権利」です。ほかには、看板を立てる権利とか、隣地の人が通行するだけの権利などがあります。こういう権利は「抵当権など」とちがって「不動産をほかの人にとられかねないことがない」ので、納得できるならそのままでも大丈夫です。 |
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建物についてもおおむね同様です。表題部以外は同じです。
土地の場合ほとんど見かけないのですが、建物の登記の場合「甲区・乙区」ともになく「表題部のみ」という場合があります。建物の場合には、建物が完成した登記（表示登記といいます）のみで、所有権の登記がなされていない場合が見受けられます。（ローンを組まなければ可能です）
特に問題ではありませんのでご安心ください。 |
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