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中古住宅を購入するにあたっては、注意が必要です。 |
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最大の注意事項は「再建築できるかどうか」です。 |
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| 建物が建っているので、ついつい再建築に問題がないだろうと思いがちですが、再建築できない物件はたくさんあります。調整区域はもちろん、市街化区域でもさまざまにＮＧの場合があります。いくつかの事例を申し上げますので、十分に（更地を購入するときと同じ程度以上に）注意してください。 |
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【事例１ 店舗許可】 |
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調整区域内では、サービス業での建築が許可される場合があります。そして以前は「店舗兼居宅」での建築が容易でした。そこでたとえば美容師・理容師・医師・整体師などの免許を持っている人が、店舗兼居宅で建築し、実際には住宅で使ってしまっているという事例があります。
こういう物件は、なかなか再建築ができないことが多いので注意しましょう。 |
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【事例2 分家住宅・農家住宅】 |
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これも調整区域ですが、農家の人やその分家の人は調整区域内で住宅が建築できるのです。これが売りに出されることはよくあります。この場合「許可を受けた人がはじめに居住し、一定の要件があれば（詳しくは市街化調整区域解説参照）再建築できるのですが、「はじめから別人が住んでいる」…脱法的に許可だけ農家住宅で受けて、すぐに売ってしまったなど…の場合、再建築はまずできません。10年特例で建てた場合も同じです。 |
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【事例3 最低面積未満】 |
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調整区域でも市街化区域の一部でも、敷地の最低面積が決まっている場合があります。はじめはクリアしていたのですが、後に隣地の人の希望で庭を少し譲ってしまった結果、最低面積未満になってしまったという場合があります。 |
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【事例4 道路接道違反】 |
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これは東京などの地価の高い地域で多いのですが、許可確認上は一棟なのだが、二つとか三つに分けて建ててしまっている事例です。連棟などというテクニックですが個別の建て替えができません。
また、一見道路に見えるが私道であったり、道路との間に他人の敷地が入っていたり(あとから分筆して譲渡した)などの事例もありますので道路には注意が必要です。（重要事項説明書に説明しています。） |
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【そのほかの事例】 |
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まったくの違法建築や、許可上は倉庫だったり、接道部分をほかの人が借地していたりとさまざまです。 |
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※市町村の建築指導課に確認するなどが必要です。不動産業者と同行して行くのがよい方法です。 |
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再建築以外では、建物の構造上の耐震性や、瑕疵（傷や欠陥・・・雨漏りや建具の開閉など）、そして住宅機器の故障などがあります。シロアリの被害にも留意しましょう。
心理的瑕疵としての「事故･自殺･事件の存否」は周辺への聞き込みが効果的です。できれば区長さんなどのところに出向くとよいでしょう。
また、南側に大きな建物の計画がないかどうかは、市町村の建築指導課での確認がよいと思います。
井戸の場合は水質検査をしましょう。（保健所で1万円以下でやってくれます。）
瑕疵などあるかどうかの点検が必要ですし、もうひとつには、引渡しを受けた後に発見した場合の保証（隠れたる瑕疵の担保責任といいます）についての契約上の取り決めの問題です。（売買契約書に説明があります） |
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中古住宅ですから、新築と同じようには行きません。そこは理解しなければなりません。肝心なことは【買主がそのことをわかっていること】です。十分な調査と、十分な業者からの説明が大切です。 |
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