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「農地を買っては大変だ！」そう思われている方も多いと思います。 |
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確かに農地にはさまざまな制限があります。制限をよくご理解いただいて、安心な買い物をしていただければと思います。 |
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登記簿の解説にも有りますが「畑・田」などと、登記簿上の地目がなっていれば農地です。
農地は「農地法」という法律の制限があります。
住宅を建築する目的で土地を購入する場合については、「農地法第五条」の制限があります。 |
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農地法第五条
農地を農地以外のもの【この場合宅地にするなどのこと】にするため、これらの土地について所有権を移転し、又は・・・略・・・場合には、政令で定めるところにより、当事者【売主と買主】が都道府県知事の許可（略）を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
1．略
2．略
3．前条第１項第５号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
4．略
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つまり、
「市街化区域」は届出を出せばよいのです。具体的には転用届けを農業委員会の提出すればおおむね５日以内には受理証明が出ます。費用もかからないか、かかっても数百円です。 |
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「調整区域」でも「許可を得れば宅地になる」ということです。 |
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具体的には１０年特例とか区域指定制度などの要件があれば、建築の許可と一緒に「農地転用許可」も申請します。同時に申請し、同時に審査され、同時におりるわけです。 |
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・・・調整区域の農地を購入する流れ・・・ |
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１、10年特例や区域指定などの用件があるかどうか確認する。 |
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２、土地の売買契約を交わす。 |
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但し、「農地転用許可と建築許可が下りてから、残代金を支払う。」こととし、さらに、「農地転用許可が下りない場合、契約を白紙撤回できる。」「建築許可が下りない場合、契約を白紙撤回できる。」を特約条項に必ず入れなければなりません。
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３、農地転用許可申請と、建築許可申請を同時に出す。 |
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４、基本的に、同時に許可がおりる。 |
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５、土地の残代金を支払い所有権移転登記を行う。 |
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※あくまで、許可が下りただけなので、地目は農地のままです。実際に建築が完了し、建物の表示登記が行われるときに、同時に地目変更の登記も行い、地目を宅地にするという流れになります。
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では「届出や許可を得ないとどうなるか・・・そもそも法務局で「所有権移転登記申請」を受け付けてくれません。
農地の売買の登記には「届出の受理証または転用許可証」が必要書類なのです。したがって司法書士はこれがないと所有権移転登記ができないのです。
代金と所有権移転登記を同時履行の契約にしておき、司法書士に移転をお願いしておけば、司法書士が十分にチェックしてくれます。 |
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