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住宅ローンは悩ましい問題です。金利が上昇傾向の中で、どの住宅ローン商品にどのようなメリットと、デメリットがあるのか、どのような選択肢があるのか・・・が重要だと思います。
金融機関はどのように融資上限などを決めるのかなども重要です。また、マイホームを注文住宅で建築予定の方のための住宅ローンの知識も解説しています。 |
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【返済のタイプ】 |
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元利金均等済と元金均等返済のタイプに分かれます。ほとんどは「元利均等返済」です。 |
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| 元利均等 |
| 一定期間の月々の返済額（元金と利息の合計）を同額にする返済方式です。たとえば35年固定金利で、元利均等、金利3.5％ならば毎月約50,500円の返済になります。右の図のように、初めのころは利息の額の割合が多く、最後のころは、元金の割合が多くなります。メリットは「月々が同額なのでわかりやすく計画しやすい」ということです。 |
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| 元金均等 |
| 元金を毎月均等に同額を支払っていくという方法です。たとえば35年ローンなら元金1/420を毎月支払い、それ以外に金利を支払うということです。金利は融資残が多いうちは多額です。したがって右のような「返済額のグラフ」になります。 |
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【金利のタイプ】 |
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全期間固定金利・短期固定金利・変動金利が有ります。 |
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全期間固定金利の代表が「フラット35」です。これ以外にも金融機関で用意している住宅ローン商品として提供される全期間固定金利もあります。 |
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【固定金利のメリット・デメリット】 |
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支払計画が立てやすい・大きな金利上昇で返済不能になるといったことがない。 |
| 金利切り替えの面倒な「検討」や手続きがない・金利が上昇しなかったときの支払総額は変動よりも多い |
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短期固定金利とは、一年〜15年ぐらいの期間を定めて、その間の金利を固定とする方法です。
たとえば2年固定の金利の場合、二年間はその金利が適用されます。その後はどうなるかといえば、2年後のその時点での金利となるということです。金利が上昇すれば、その後の金利は高くなりますし、下がれば安くなります。
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変動金利はその都度変わるという金利です。 |
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現在の傾向は「固定期間が長いほど金利が高く、短いほど安い」という【金利上昇傾向の典型」です。 |
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確かに全期間固定は安心なのですが、短期固定と比べると金利が高い・・・。どれを選べばいいのか・・・それはお客様の経済予測に基づいた決断にお任せする以外にありません。 |
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【融資年数の上限】 |
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融資年数が長ければ月々の支払額は安くなります。金融機関によって【75歳完済】とか【85歳完済】などの定めがあります。最長でも35年です。
月々絶対に支払わなければならない金額は低く抑えて、できる限り繰上げ返済するという考え方も有ります。） |
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【融資額の上限】 |
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これには三つの要素があります。 |
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【返済比率＝年収などの経済的要因】【評価額＝金融機関が見る不動産の価値】【売買代金】です。 |
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このうち「返済比率」がわかりにくいと思います。
金融機関では、年収に応じて(たとえば年収300万円の人なら30%などという）返済比率を決めています。端的にいえば年収300万円の人なら、その30%つまり90万円が年間に返済できる上限であると定めているわけです。年収が高いほど、比率も高くなります。
「ほかの借り入れ(たとえば乗用車のローンなど）も含めての返済比率です。評価額以下でないと基本的に貸しませんし、評価額が高くても売買契約額を超えて貸すことは稀です。 |
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| 右の参考例で言えば、マイカーローン(月々5万円返済）は、実際は残債が百万でも、返済比率では「35年ローンの1000万円の融資に見合う借り入れ」ということになります。 |
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【マイホームの新築の場合】 |
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住宅ローンを組む注意事項で説明しています。 |
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【金融期間の併用】 |
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基本的にできません。（住宅金融公庫やフラット35と銀行との併用は可能です。） |
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ご承知のとおり金融機関は、不動産を抵当に入れることを条件に融資します。二行のローン併用ということは、抵当が二つつくということになりますが、抵当順位が問題になります。どこの金融機関も一番抵当でなければ融資しません。 |
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また土地はA銀行、建物はB銀行という形式もできません。銀行は土地建物の一方だけへの抵当設定では融資しません。仮に土地をローンで、建物を現金で買ったとしても、建物が完成したら、土地の融資に関する抵当権を建物にも設定するよう融資条件がついています。 |
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同じ銀行だが、別のローン（たとえば土地は35年固定、建物は変動金利）などは対応してくれるようです。 |
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